https://ru.sputnik.kg/20240805/kvartira-ipoteka-prodazha-pokupka-risk-skhema-bank-dogovor-1087590426.html
Как правильно купить или продать ипотечную квартиру — советы юриста
Как правильно купить или продать ипотечную квартиру — советы юриста
Sputnik Кыргызстан
Юрист Владимир Плужник рассказал о правовых тонкостях при покупке ипотечных квартир и домов. 05.08.2024, Sputnik Кыргызстан
2024-08-05T18:28+0600
2024-08-05T18:28+0600
2024-08-05T18:28+0600
кыргызстан
бишкек
квартира
ипотека
государственная ипотека
факторы риска
риски
юридическая консультация с владимиром плужником
особый акцент
банк
https://sputnik.kg/img/07e6/01/1f/1061693605_373:283:3067:1798_1920x0_80_0_0_d43e3110946b1f7cb54f17c58b3cd50c.jpg
Полный комментарий эксперта слушайте в видеоверсии.Ипотечная квартира... Что это за явление официально? Между кем заключается договор ипотеки? Какие риски есть при покупке в ипотеку? Что нужно, чтобы сделку не признали незаконной? Где выгоднее покупать в ипотеку? Почему необходим трехсторонний договор? Продавец участвует в сделке? Квартира, проданная в рассрочку, может быть ипотечной? Ипотечники предлагают купить квартиру с залогом у банка. Это возможно? Как в этом случае лучше оформить оплату — как задаток или как аванс? Ну а если продавец отказался продавать и просто забрал задаток, что делать покупателю? Есть ли вариант покупки ипотечной недвижимости без риска? Банк может не дать согласие на такую сделку? А если муж и жена делят имущество и решили совместно продать такую квартиру, как законно провести сделку? Чем вызван рост количества таких сделок? На эти и другие вопросы отвечаем в эфире радио Sputnik Кыргызстан.В программе "Особый акцент" Плужник отметил, что уже несколько лет на рынке недвижимости растет доля квартир, реализуемых с ипотечным обременением.Досрочное погашение ипотечного кредита за счет покупателяЭто простой и банальный способ. Продавец берет деньги у покупателя, направляет в банк заявление о досрочном погашении, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру. Как правило, сначала покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи (договор задатка) и удостоверяют его у нотариуса. В соглашении указывается, что продавец погашает за счет задатка кредит, а потом снимает обременение и продает жилье покупателю.Задаток, помимо платежной функции, выполняет роль своеобразного обеспечения. Если продавец откажется заключать основной договор, то обязан будет вернуть задаток в двойном размере. Это вытекает из требований Гражданского кодекса Кыргызской Республики.Если покупатель передал продавцу сумму, эквивалентную оставшемуся долгу, и тот полностью погасил кредит, то банк снимет обеспечительные меры. В итоге предметом купли-продажи станет обычная, не находящаяся в залоге квартира.Погашение ипотечного кредита во время сделкиПо сути, это тоже досрочное погашение кредита за счет денег покупателя. Правда, в данном случае непосредственное участие в сделке принимает еще и банк, который является как бы гарантом выполнения обязательств, ведь сделка совершается под контролем работников кредитной организации.Вначале продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются права и обязанности. Согласие банка на заключение такого договора не требуется. После этого стороны обращаются в кредитную организацию, получают согласие на сделку и расчет задолженности для погашения ипотечного кредита. На этом же этапе чаще всего определяется точная цена продажи помещения. Она устанавливается продавцом за минусом средств, которые покупатель потратит на погашение ипотечного кредита.Продажа квартиры вместе с кредитомПокупатель становится не только собственником жилья, но еще и плательщиком по ипотечному кредиту. Считается, что этот вариант используется только в тех случаях, когда приобретатель сам нуждается в кредите и у него не хватает денег на покупку обычного беззалогового жилья.Для осуществления подобной сделки нужны согласие банка-кредитора, а также полное соответствие покупателя критериям, установленным банком в отношении заемщика-ипотечника. Если покупатель не соответствует критериям (уровень доходов, плохая кредитная история и так далее), то банк не согласится на продажу недвижимости.Здесь тоже есть несколько вариантов сделок. Например, покупатель берет в том же банке ипотечный кредит, закрывает задолженность продавца и покупает у него квартиру. Иногда банкиры требуют, чтобы покупатель самостоятельно внес первоначальный взнос, который идет на погашение части задолженности продавца. Затем банк оформляет на покупателя ипотечный кредит на покупку жилья и погашение остатка задолженности по кредитному договору продавца. При этом обременение с помещения не снимается. В ЕГРН делается соответствующее изменение в записи.Если же условия ипотеки не меняются, то банк вообще может заключить с покупателем договор цессии (по-простому, уступки). Как правило, это трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем о переводе долга. После оформления такого соглашения банк перечисляет бывшему заемщику деньги в размере стоимости квартиры за минусом остатка долга перед кредитором. На последнем этапе банк подает документы в Госрегистр на перерегистрацию права собственности.ВыводыВсе вышеперечисленные способы купли-продажи ипотечных квартир примерные. Механизм реализации помещения определяется сторонами и банком в каждом случае индивидуально. Единого алгоритма нет и не может быть в принципе.
бишкек
Sputnik Кыргызстан
media@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
2024
Sputnik Кыргызстан
media@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
Новости
ru_KG
Sputnik Кыргызстан
media@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
Sputnik Кыргызстан
media@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
кыргызстан, бишкек, квартира, ипотека, государственная ипотека, факторы риска, риски, юридическая консультация с владимиром плужником, особый акцент, банк, договор
кыргызстан, бишкек, квартира, ипотека, государственная ипотека, факторы риска, риски, юридическая консультация с владимиром плужником, особый акцент, банк, договор
Как правильно купить или продать ипотечную квартиру — советы юриста
Юрист Владимир Плужник рассказал о правовых тонкостях при покупке ипотечных квартир и домов.
Полный комментарий эксперта слушайте в видеоверсии.
Ипотечная квартира... Что это за явление официально? Между кем заключается договор ипотеки? Какие риски есть при покупке в ипотеку? Что нужно, чтобы сделку не признали незаконной? Где выгоднее покупать в ипотеку? Почему необходим трехсторонний договор? Продавец участвует в сделке? Квартира, проданная в рассрочку, может быть ипотечной? Ипотечники предлагают купить квартиру с залогом у банка. Это возможно? Как в этом случае лучше оформить оплату — как задаток или как аванс? Ну а если продавец отказался продавать и просто забрал задаток, что делать покупателю? Есть ли вариант покупки ипотечной недвижимости без риска? Банк может не дать согласие на такую сделку? А если муж и жена делят имущество и решили совместно продать такую квартиру, как законно провести сделку? Чем вызван рост количества таких сделок? На эти и другие вопросы отвечаем в эфире радио Sputnik Кыргызстан.
В программе "Особый акцент" Плужник отметил, что уже несколько лет на рынке недвижимости растет доля квартир, реализуемых с ипотечным обременением.
"Рынок ипотечных квартир, выставляемых на продажу, растет. В первую очередь это связано со взрывным ростом ипотечного кредитования, который наблюдается последние несколько лет. Поэтому логично предположить, что чем больше банки выдают ипотечных кредитов, тем больше на рынке недвижимости предлагают квартир с обременением. Вполне возможно, что схемы реализации ипотечных квартир (на законных, понятно, основаниях) с течением времени будут стремиться к стандартизации и универсальности. Ниже рассмотрим несколько вариантов продажи ипотечных квартир", — сказал Плужник.
Досрочное погашение ипотечного кредита за счет покупателя
Это простой и банальный способ. Продавец берет деньги у покупателя, направляет в банк заявление о досрочном погашении, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру. Как правило, сначала покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи (договор задатка) и удостоверяют его у нотариуса. В соглашении указывается, что продавец погашает за счет задатка кредит, а потом снимает обременение и продает жилье покупателю.
Задаток, помимо платежной функции, выполняет роль своеобразного обеспечения. Если продавец откажется заключать основной договор, то обязан будет вернуть задаток в двойном размере. Это вытекает из требований Гражданского кодекса Кыргызской Республики.
Если покупатель передал продавцу сумму, эквивалентную оставшемуся долгу, и тот полностью погасил кредит, то банк снимет обеспечительные меры. В итоге предметом купли-продажи станет обычная, не находящаяся в залоге квартира.
Погашение ипотечного кредита во время сделки
По сути, это тоже досрочное погашение кредита за счет денег покупателя. Правда, в данном случае непосредственное участие в сделке принимает еще и банк, который является как бы гарантом выполнения обязательств, ведь сделка совершается под контролем работников кредитной организации.
Вначале продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются права и обязанности. Согласие банка на заключение такого договора не требуется. После этого стороны обращаются в кредитную организацию, получают согласие на сделку и расчет задолженности для погашения ипотечного кредита. На этом же этапе чаще всего определяется точная цена продажи помещения. Она устанавливается продавцом за минусом средств, которые покупатель потратит на погашение ипотечного кредита.
Продажа квартиры вместе с кредитом
Покупатель становится не только собственником жилья, но еще и плательщиком по ипотечному кредиту. Считается, что этот вариант используется только в тех случаях, когда приобретатель сам нуждается в кредите и у него не хватает денег на покупку обычного беззалогового жилья.
Для осуществления подобной сделки нужны согласие банка-кредитора, а также полное соответствие покупателя критериям, установленным банком в отношении заемщика-ипотечника. Если покупатель не соответствует критериям (уровень доходов, плохая кредитная история и так далее), то банк не согласится на продажу недвижимости.
Здесь тоже есть несколько вариантов сделок. Например, покупатель берет в том же банке ипотечный кредит, закрывает задолженность продавца и покупает у него квартиру. Иногда банкиры требуют, чтобы покупатель самостоятельно внес первоначальный взнос, который идет на погашение части задолженности продавца. Затем банк оформляет на покупателя ипотечный кредит на покупку жилья и погашение остатка задолженности по кредитному договору продавца. При этом обременение с помещения не снимается. В ЕГРН делается соответствующее изменение в записи.
Если же условия ипотеки не меняются, то банк вообще может заключить с покупателем договор цессии (по-простому, уступки). Как правило, это трехстороннее соглашение между банком, продавцом и покупателем о переводе долга. После оформления такого соглашения банк перечисляет бывшему заемщику деньги в размере стоимости квартиры за минусом остатка долга перед кредитором. На последнем этапе банк подает документы в Госрегистр на перерегистрацию права собственности.
Все вышеперечисленные способы купли-продажи ипотечных квартир примерные. Механизм реализации помещения определяется сторонами и банком в каждом случае индивидуально. Единого алгоритма нет и не может быть в принципе.
