В прошлом месяце квадратный метр столичного жилья в среднем стоил 760 долларов — такие данные содержатся в отчете Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество Государственной регистрационной службы КР. Если сравнить эту цену с ценами августа 2018 года, то ситуация практически не изменилась: усредненная стоимость квадратного метра возросла лишь на доллар.
Почему стоимость квадратного метра продемонстрировала завидную стабильность на фоне активности горожан на рынке недвижимости, рассказал аналитик Департамента кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество ГРС Айдар Сукенбаев.
"Анализ показывает, что бишкекчане все больше предпочитают квартиры индивидуального типа: сейчас на их долю в общем количестве сделок приходится 44 процента. Такое жилье нередко продают под самоотделку: понятное дело, что это значительно снижает его стоимость. Так балансируется средняя стоимость квадратного метра", — рассказал он.
Сукенбаев добавил, что еще четыре года назад доля "элиток" от общего числа сделок составляла лишь 10-15 процентов.
Обзор цен на однокомнатные квартиры
По традиции однокомнатные квартиры пользуются спросом среди горожан. По информации ГРС, цены на "однушки" 104-й и 105 серий немногим выше показателей августа прошлого года. Такая тенденция неудивительна, считает руководитель отдела продаж одного из столичных агентств недвижимости Елена Юн.
"Однокомнатные квартиры продавались всегда, и причиной тому их маневренность. Жилье малой площади более мобильное: его легче и продавать, и сдавать. Что касается конкретных типов квартир, то среди бишкекчан наряду с ценителями нового жилья есть любители "вторички", — объясняет она.
К примеру, спросом пользуются квартиры 104-й серии, продолжает Юн. Она рассказала, чем это жилье привлекает горожан.
"Иногда квартиры 105-й серии "буксуют", потому что покупатель может добавить немного денег к их стоимости и приобрести недвижимость в новом доме. Бывает и такое, что цены на квартиры этой серии взлетают до 60-70 тысяч долларов, если, конечно, они выигрышно расположены", — добавила специалист.
Из отчета ГРС следует, что по сравнению с августом прошлого года однокомнатные квартиры индивидуального типа немного подешевели. Кстати, по мнению некоторых специалистов, в сегменте "элиток" столичные жители все чаще предпочитают двухкомнатное жилье.
Обзор цен на двухкомнатные квартиры
Рынок недвижимости изменился: основная масса покупателей всерьез интересуется новым жильем большей площади, считает менеджер по продажам одной из бишкекских строительных компаний Айбек Жаналиев.
"Однокомнатные квартиры часто берут молодожены. Через несколько лет семья меняет жилье на "двушку" или даже "трешку". Тем более стройкомпаний в Бишкеке становится все больше, они конкурируют между собой. Так сокращается разница в цене между вторичной недвижимостью и "элитками", — отметил он.
Несмотря на интерес покупателей, "двушки" индивидуального типа сбавили в стоимости. По мнению экономиста Нургуль Акимовой, строительные компании вынуждены снижать цены на "элитки" большой площади, потому что люди все еще неохотно приобретают это жилье.
"Как вы знаете, за квартиру площадью более 80 "квадратов" кыргызстанцам надо платить налог. Очевидно, что такой расклад не может не влиять на предпочтения наших граждан: на покупку просторной недвижимости они идут не столь решительно. Застройщики прекрасно это понимают, поэтому снижают цены на жилье с большой площадью", — подчеркнула она.
А вот цены на двухкомнатные квартиры 104-й и 105 серий по сравнению с августом прошлого года почти не изменились. Сукенбаев списывает небольшую разницу в стоимости на влияние сторонних факторов.
"При сравнении цен всегда стоит учитывать коэффициент инфляции и курсовую разницу, поэтому несколько процентов фактически не играют роли", — объяснил аналитик.
Обзор цен на трехкомнатные квартиры
Что касается трехкомнатных квартир, то жилье 104-й и 105 серий продолжает демонстрировать стабильность, в то время как "хрущевки" заметно подешевели. Тенденция частично коснулась не только "трешек" 308-й серии, но и более компактных квартир.
Чем старше дом, тем больше сложностей возникает при его эксплуатации, считает Акимова.
"Стоит признать, что на предпочтения горожан влияет и возраст жилья. Для Бишкека актуальна проблема управления домом: где-то председатель ТСЖ бескомпромиссный, а где-то жители не могут найти с ним согласия. Так, обычный ремонт крыши забирает у бишкекчан не только деньги, но и нервы", — отметила экономист.
Однако снижение цен вовсе не повод списывать со счетов "хрущевки". Недвижимость сохраняет все шансы на продажу, если удобно расположена, подчеркивает Елена Юн.
"При анализе цен на вторичное жилье в первую очередь стоит отталкиваться от района. Если квартира расположена недалеко от Политеха или где-нибудь дальше по улице Ахунбаева, то ею будут интересоваться покупатели. В конце концов, все зависит от цели: будет ли горожанин жить в купленном жилье либо он приобретает его для сдачи квартирантам", — добавила специалист.
От чего зависят цены на жилье в Кыргызстане?
Держать рынок недвижимости на плаву кыргызстанцам помогают переводы мигрантов, напомнил Сукенбаев.
"Стоимость жилья зависит от внутренней миграции. Также косвенно она связана с ценами на нефть, от которой зависит курс рубля: все-таки большая часть наших мигрантов живет и работает в России. Чтобы накопить на квартиру в современных реалиях, простому кыргызстанцу потребуется 15 лет", — добавил аналитик.
"Как вы знаете, с недавних пор физические лица могут отправлять из России в Кыргызстан максимум 100 тысяч рублей в месяц. Зарплаты в республике небольшие, поэтому потенциальных покупателей квартир становится меньше", — объяснила Акимова.
Экономист добавила, что на спрос и стоимость квартир действуют ожидания покупателей.
"Несмотря на то что сейчас в Кыргызстане не наблюдается особых проблем с инфляцией, граждане частично ожидают обесценения. Этот фактор также может повлиять на ситуацию наряду с политической обстановкой в стране и уровнем ее стабильности", — отметила она.
Прогнозы экспертов на осень
Резкого взлета стоимости столичного жилья ждать не стоит, считает Сукенбаев. По мнению аналитика, скачка цен не предвидится до конца сезона.
"Я изучаю тенденции рынка недвижимости с 2004 года. Анализ показывает, что с октября 2017-го стоимость квартир не испытала сильных колебаний. Полагаю, что этой осенью ощутимых перемен нам ждать не стоит", — поделился он мнением.
Устойчивость рынка отмечает и Елена Юн. Она полагает, что квартиры будут оставаться востребованным товаром еще долгое время. Однако, по мнению специалиста, сезонность все же сказывается на активности покупателей.
Юн подчеркнула, что покупателям не стоит тратить много времени на раздумья: если квартира понравилась, ее надо брать.
Сезонность на рынке недвижимости остается объектом споров. К примеру, Нургуль Акимова полагает, что бишкекчане склонны приобретать жилье ближе к холодам, поэтому, по мнению экономиста, квартиры лучше продавать в ноябре.
"Цены на квартиры вырастут, когда начнется отопительный сезон. Скорее всего, в стоимости повысится жилье в среднем сегменте. Это связано с тем, что людям свойственно покупать недвижимость перед холодами", — отметила она.
Однако экономист подчеркнула, что рынок недвижимости не столь гибок, как может показаться на первый взгляд.
Она добавила, что ситуация на рынке напрямую зависит и от активности компаний-застройщиков.
Кстати, погоня за дешевым жильем редко приводит к хорошему. Советуем прочитать историю бишкекчан, погоревших на "тюлеевских" квартирах.
