БИШКЕК, 11 фев — Sputnik. На сайтах кыргызстанских банков можно найти не только условия кредитования и открытия депозитов: в специальном разделе роскошные особняки, производственные помещения и офисы ждут своих покупателей.
Например, богато обставленный дом в престижном районе Бишкека площадью 565 квадратных метров можно приобрести у банка за 362 с лишним тысячи долларов. Квартира индивидуального типа со всеми условиями в центре столицы площадью 190 квадратных метров продается за 280 тысяч долларов.
На продажу выставляют и нежилые помещения. Например, бывшее кафе полезной площадью 540 квадратных метров имеет ценник 180 тысяч долларов.
Откуда у банков недвижимость на продажу? Представим, что заемщик не справился со своими обязательствами. В таком случае банк по договору залога имеет право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.
Как отмечает исполнительный директор оценочной компании Илья Ниренберг, выставленные на продажу квартиры и дома чаще всего продают по рыночной цене.
"Цены на такую недвижимость мало отличаются от средней стоимости на рынке. Дело в том, что банки обращаются к оценщикам, а те определяют, сколько в действительности стоит имущество. Так что, если с обеих сторон работают профессионалы, цена будет близка к рыночной", — подчеркнул он.
Эксперт отметил, что покупка залогового имущества может отличаться выгодой, но не во всех случаях.
Рискуете ли вы, приобретая имущество должника? Что нужно знать об особенностях такой сделки? На эти и другие часто задаваемые вопросы корреспонденту Sputnik Кыргызстан ответил юрист отдела работы с проблемными клиентами одного из банков страны Нуридин Асанкулов.
— Как залоговое имущество выставляется на продажу?
— Есть два способа: один производится в судебном порядке, другой — во внесудебном. В первом случае банк обращается в суд, где, согласно договору залога по оценочной стоимости, выносится соответствующее решение. Затем имущество выставляют на торги через службу судебных исполнителей. Торги могут проходить в два этапа — первичные и повторные.
— Что нужно знать об этой процедуре?
— Информация о торгах появляется в СМИ за месяц до проведения, как правило, через объявления в газете республиканского масштаба и в местном издании. Чтобы торги состоялись, необходимо наличие хотя бы двух потенциальных покупателей. Они должны внести взнос в размере 5 процентов от стоимости жилья. Тот, кто предложил наибольшую сумму, считается победителем торгов — в течение трех дней он должен внести полную сумму от стоимости имущества.
Если на предложение никто не откликнулся, составляется акт о несостоявшихся торгах, после чего они объявляются повторно. Если на торги вновь никто не пришел, снова составляется соответствующий документ.
— Многие наслышаны о юридических рисках такой покупки. Мало ли, вдруг бывшие хозяева откажутся выселяться. Оправданы ли подобные опасения?
Ели покупатель приобрел жилье на торгах, то возможная морока с выселением возлагается на плечи нового хозяина. Так что ему, возможно, придется в судебном порядке выселять нерадивых заемщиков. Находясь в безвыходном положении, должники не всегда готовы освободить квартиру.
— Что, если я купила жилье на торгах, а бывшему владельцу каким-то образом удалось доказать незаконность сделки? Я потеряю и квартиру, и деньги?
— Если вдруг бывшему собственнику удается доказать, что торги и их протокол недействительны, все стороны дела возвращаются в первоначальное положение. Так что переживать не стоит: при таком раскладе банк вернет деньги покупателю.
— А может ли в процессе выясниться, что на самом деле залоговое имущество зарегистрировано на третье лицо? Как уберечь себя от такого поворота событий?
При приобретении имущества необходимо проверить, имеются ли обременения на третьих лиц, помехи для беспрепятственного заключения сделки. Как это делается? Вы можете получить выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, где будет указано, кто и на каких основаниях является хозяином жилья.
— Судя по всему, люди неохотно приобретают жилье на торгах. Что делает банк с квартирой, брать которую все боятся?
— Да, покупателей на этом этапе немного — банку часто приходится принимать имущество себе на баланс. В таком случае он должен реализовать его за три года. Сделать это можно либо напрямую, через договор купли-продажи, либо в кредит — первоначальный взнос составит 25 процентов, остальную сумму можно выплатить частями. Иначе говоря, это обычная сделка купли-продажи, но только между покупателем и банком.
— При переходе залогового имущества на баланс банк сам разбирается с проблемами, которые могут возникнуть с бывшими жильцами, например, с выселением?
Бывает и такое, что имущество передается банку по соглашению об отступном: владелец понимает, что не справляется с выплатами по кредиту, и добровольно отдает жилье. Банк становится собственником имущества и получает возможность его реализовать. Правда, по закону первоочередное право выкупа предоставляется бывшему хозяину, то есть в течение определенного времени банк не имеет возможности продать жилье третьим лицам.
Если же "мирный" вариант заемщика не устраивает, банку действительно приходится выселять заемщиков. Перед тем как подавать в суд, сотрудники вручают заемщикам извещение о начале процедуры обращения взыскания — на добровольное исполнение требования у них есть месяц.
Таким образом, выселив должников через суд, банк по балансовой стоимости продает уже "чистое" жилье. Его покупатель не несет никаких рисков, потому что все проблемы уже решены.
— Как меняются цены на залоговое имущество?
— Допустим, к нам обратились заемщики, которые решили выставить в залог свою квартиру. Происходит оценка имущества, затем в договоре стороны обоюдно устанавливают его залоговую стоимость. Однако заем обычно берут на три-пять лет, за это время цены успевают серьезно измениться. В законодательстве произошли изменения, по которым банк обязан переоценивать имущество не реже одного раза в год.
Эксперты, в том числе исполнительный директор оценочной компании Илья Ниренберг, отмечают, что лучше приобретать залоговое имущество, когда оно находится на балансе у банка. Еще более безопасный вариант — прямой договор купли-продажи с заемщиком.
Кстати, Sputnik Кыргызстан подготовил свежий обзор рынка недвижимости в Кыргызстане — актуальная стоимость жилья и прогнозы на ближайший год собраны в этом материале.
